ΦΠΑ, Αριθμός Μητρώου Ακινήτου, όρια στις μισθώσεις και τέλη για την Κλιματική Κρίση – Ο επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει το θολό τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η χρυσή εποχή του Airbnb και των βραχυχρόνιων μισθώσεων μοιάζει να έχει περάσει, καθώς το φορολογικό πλαίσιο γίνεται όλο και πιο αυστηρό. Μετά τις τελευταίες αλλαγές, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν φορολογικό «λαβύρινθο», όπου κάθε λάθος μπορεί να κοστίσει ακριβά.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε αναλυτικό οδηγό με ερωτήσεις–απαντήσεις, που λειτουργεί σαν «πυξίδα» για να αποφευχθούν οι κακοτοπιές.
1. Όλες οι μισθώσεις στο Μητρώο – τέλος τα «παραθυράκια»
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, δεν έχει σημασία αν το ακίνητο νοικιάζεται μέσω πλατφόρμας (Airbnb, Booking κ.ά.) ή με ιδιωτικό συμφωνητικό «στο χέρι».
- Αν η διαμονή διαρκεί έως 59 ημέρες και παρέχονται μόνο τα βασικά κλινοσκεπάσματα, θεωρείται βραχυχρόνια.
- Η μίσθωση πρέπει να δηλώνεται υποχρεωτικά στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Έτσι κλείνει το κενό που επέτρεπε σε πολλούς να αποφύγουν την πλατφόρμα καταχώρισης, δηλώνοντας ότι δεν νοικιάζουν μέσω Airbnb.
2. Ανανεώσεις μισθώσεων – η παγίδα των ημερών
Οι ανανεώσεις δεν «σπάνε» το όριο:
- Παράδειγμα: Ενοικίαση 51 ημερών + επέκταση για άλλες 13.
- Η ΑΑΔΕ το αντιμετωπίζει ως δύο βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι ως μία μακροχρόνια.
- Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να παρακαμφθεί το όριο των 59 ημερών.
3. Τι θεωρείται «ακίνητο»
Η έννοια του ακινήτου γίνεται αυστηρότερη:
- Ακόμα και ένα δωμάτιο σε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο με δικό του ΑΜΑ.
- Αν όμως δηλωθούν δύο δωμάτια και το ίδιο το σπίτι με τρεις διαφορετικούς ΑΜΑ, η εφορία θα μετρήσει δύο ακίνητα και όχι τρία.
Η λεπτομέρεια αυτή είναι κρίσιμη, γιατί καθορίζει αν ο ιδιοκτήτης περνάει ή όχι το όριο των τριών ακινήτων.
4. Πότε θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα
- Μέχρι δύο ακίνητα: το εισόδημα καταγράφεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Δεν επιτρέπεται να δηλωθεί ως «επιχείρηση».
- Από τρία ακίνητα και πάνω (ή σε περίπτωση νομικού προσώπου): το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από:
- ΦΠΑ 13%
- Τέλος παρεπιδημούντων
- Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
- Υποχρεωτική διασύνδεση με myDATA
Οι «μεγάλοι παίκτες» δεν έχουν πλέον καμία διέξοδο: μπαίνουν κανονικά στο επιχειρηματικό φορολογικό πλαίσιο.
5. Οι παροχές που αλλάζουν τον χαρακτήρα
Αν ο ιδιοκτήτης προσφέρει πέρα από σεντόνια και υπηρεσίες όπως καθαριότητα, πρωινό ή μεταφορές, τότε το ακίνητο παύει να είναι βραχυχρόνιο.
Θεωρείται πλέον τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται έναρξη επιχείρησης και γνωστοποίηση στο NotifyBusiness του Υπουργείου Τουρισμού.
6. Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Αλλάζει και ο τρόπος υπολογισμού:
- Αν η διαμονή «πέφτει» σε μήνες με διαφορετικό τέλος (π.χ. Δεκέμβριο–Ιανουάριο ή Μάιο–Ιούνιο), δεν εκδίδεται μία ενιαία απόδειξη.
- Πλέον εκδίδονται ξεχωριστές αποδείξεις για κάθε μήνα.
Αυτό σημαίνει περισσότερη γραφειοκρατία αλλά και διαφάνεια στην απόδοση του τέλους.
Το Airbnb δεν είναι πια το εύκολο, «φορολογικά χαλαρό» έξτρα εισόδημα. Οι νέοι κανόνες απαιτούν προσοχή και αυστηρή τήρηση, αλλιώς οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν με βαριά πρόστιμα. Ο επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ είναι πλέον αναγκαίο «εργαλείο» για όποιον δραστηριοποιείται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
