Η άρση κατάσχεσης ακινήτου γίνεται πλέον ευκολότερη, καθώς η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ επιτρέπει τη μεταβίβαση ακόμη και χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Άρση κατάσχεσης ακινήτου προβλέπει πλέον η νέα απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), δίνοντας τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην πώληση ακινήτου ακόμη και όταν δεν είναι εφικτή η πλήρης εξόφληση των οφειλών τους προς το Δημόσιο.
Η νέα ρύθμιση ενεργοποιεί στην πράξη το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, όπως προβλέπεται στον νόμο 5293/2026, και αλλάζει σημαντικά το πλαίσιο των μεταβιβάσεων ακινήτων που έχουν δεσμευθεί λόγω φορολογικών οφειλών.
Τι αλλάζει
Μέχρι σήμερα, η ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου με επιβληθείσα κατάσχεση προϋπέθετε, στις περισσότερες περιπτώσεις, την πλήρη εξόφληση της οφειλής προς την ΑΑΔΕ.
Με τη νέα απόφαση (Α.1158/2026), η κατάσχεση μπορεί να αρθεί ακόμη και αν το τίμημα της πώλησης δεν καλύπτει ολόκληρη την οφειλή, αρκεί να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η αλλαγή αυτή διευκολύνει σημαντικά τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και την αγορά ακινήτων, καθώς επιτρέπει την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά «δεσμευμένα».
Οι βασικές προϋποθέσεις
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, πρέπει να ισχύουν ταυτόχρονα οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- ο οφειλέτης να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής,
- το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική ή την αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπου αυτή είναι υψηλότερη,
- να αποδοθεί στην ΑΑΔΕ τουλάχιστον το 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης από το τίμημα της πώλησης.
Το ποσοστό αυτό μπορεί να αυξηθεί, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.
Πώς υποβάλλεται η αίτηση
Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην υπηρεσία «Τα Αιτήματά μου».
Η διαδρομή είναι:
Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE → Τα Αιτήματά μου → Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Μετά την εξέταση του αιτήματος, η ΑΑΔΕ εκδίδει την απόφαση άρσης και αποστέλλει στον φορολογούμενο αναλυτικό έγγραφο με τον τρόπο υπολογισμού του ποσού που πρέπει να καταβληθεί.
Παράδειγμα εφαρμογής
Εάν ένας ιδιοκτήτης έχει κατάσχεση για οφειλή 80.000 ευρώ και πληροί τα κριτήρια της υψηλότερης φορολογικής συνέπειας, τότε για την άρση της κατάσχεσης απαιτείται η παρακράτηση του 25%, δηλαδή 20.000 ευρώ, από το τίμημα της πώλησης.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή των 80.000 ευρώ πριν μπορέσει να μεταβιβάσει το ακίνητό του.
Στόχος η διευκόλυνση των μεταβιβάσεων
Η νέα διαδικασία φιλοδοξεί να απελευθερώσει σημαντικό αριθμό ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν «παγωμένα» λόγω φορολογικών δεσμεύσεων.
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ επιδιώκει να αυξήσει την εισπραξιμότητα των οφειλών, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους χωρίς να απαιτείται η άμεση εξόφληση του συνόλου του χρέους.
Η νέα ρύθμιση αναμένεται να διευκολύνει τόσο τους φορολογούμενους όσο και την αγορά ακινήτων, καθώς δημιουργεί ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο για τις αγοραπωλησίες ακινήτων με φορολογικές εκκρεμότητες.
